La casa dei genitori, o dei nonni, è piena di ricordi e di spese. Lasciarla vuota costa ogni mese; venderla in fretta spesso significa svenderla. C'è una terza strada, che permette di decidere con calma: metterla a reddito con contratti brevi, senza vincolarla per anni.
Prima cosa: chi decide
Se gli eredi sono più di uno, la casa è in comunione. Per le decisioni di ordinaria amministrazione, e affittare per periodi brevi lo è, basta la maggioranza delle quote, non l'unanimità. Vendere, invece, richiede il consenso di tutti. In pratica: due fratelli su tre possono avviare l'affitto breve anche se il terzo è indeciso, ma nessuno può vendere senza gli altri. Questo rende l'affitto breve la soluzione naturale quando la famiglia non è d'accordo su tutto.
Seconda cosa: chi incassa e chi paga le tasse
I redditi di una casa in comproprietà vanno dichiarati da ciascun proprietario per la sua quota, indipendentemente da chi incassa materialmente. Se la casa rende 20.000 euro l'anno e siete in due a metà, ognuno dichiara 10.000 euro e paga la cedolare sulla sua parte. Il conto su cui arrivano i bonifici può essere uno solo, ma la dichiarazione è di tutti.
Un dettaglio utile: la soglia delle quattro unità e la scelta della casa al 21% valgono per ciascuna persona. Chi non ha altre case in affitto breve può applicare il 21% sulla sua quota.
Terza cosa: cosa serve per partire
- Successione presentata e volture catastali fatte: senza, il CIN non si può chiedere a nome degli eredi.
- Un controllo della casa: impianti, rilevatori di gas e monossido, estintori, qualche lavoro di aggiornamento se serve.
- CIN, eventuale SCIA se il Comune lo richiede, iscrizione ai portali per la Questura e l'ISTAT.
- Una decisione su chi se ne occupa: un fratello che abita vicino, oppure un gestore.
Perché l'affitto breve è "prendere tempo"
Un contratto 4+4 vincola la casa per anni: se fra due anni un erede vuole vendere, o un nipote vuole andarci a vivere, non si può. L'affitto breve si interrompe quando volete, con il preavviso che decidete voi. Nel frattempo la casa non costa: produce, resta abitata e curata, e vale di più il giorno in cui decidete di venderla, perché una casa vissuta si vende meglio di una chiusa da tre anni.
Come evitare i litigi
- Un rendiconto per tutti. Ogni mese, lo stesso documento a ogni erede: entrate, spese, netto, quota di ciascuno.
- Un conto dedicato. Incassi e spese della casa separati da quelli personali.
- Un accordo scritto, anche semplice: chi decide cosa, come si dividono le spese straordinarie, con quanto preavviso ci si ferma.
- Un terzo che gestisce. Quando il fratello che fa tutto si stanca di farlo gratis, i problemi iniziano. Un gestore esterno mette tutti sullo stesso piano.
La fase di prova
Con le case ereditate proponiamo spesso un periodo di prova: qualche mese di gestione, un rendiconto chiaro, e poi la famiglia decide se continuare, vendere o fare altro, con numeri veri in mano invece che con ipotesi.
Riferimenti normativi
- Artt. 1105 e 1108 c.c. — amministrazione della cosa comune: maggioranza per l'ordinaria amministrazione, unanimità per gli atti di disposizione
- Art. 26, D.P.R. 917/1986 (TUIR) — imputazione dei redditi fondiari ai comproprietari in proporzione alla quota
- Art. 4, D.L. 50/2017 e art. 1, c. 63, L. 213/2023 — cedolare sulle locazioni brevi
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.