Affidare la tua casa a qualcuno è un atto di fiducia, ma la fiducia si verifica. Queste sono le dieci domande che faremmo noi, se fossimo dall'altra parte del tavolo. Un gestore serio risponde a tutte senza girarci intorno.
1. Su cosa si calcola la commissione?
Sul lordo pagato dall'ospite o sull'incassato al netto dei portali? La differenza, su un anno, è di centinaia di euro. La risposta deve essere scritta nel contratto, con un esempio numerico.
2. Chi incassa, e fate da sostituto d'imposta?
Se incassa il gestore, deve trattenere e versare la ritenuta del 21% e darti la Certificazione Unica. Se non lo fa, i versamenti e gli acconti restano a te. Chiedi anche su quale importo calcola la ritenuta: ne parliamo qui.
3. Cosa c'è nel rendiconto, e quando arriva?
Ogni mese, entro una data fissa, con ogni prenotazione, ogni commissione, ogni spesa e il netto. Chiedi di vederne uno vero, di una casa simile alla tua, prima di firmare.
4. Chi paga cosa?
Pulizie, biancheria, consumabili, piccole manutenzioni, sostituzioni: ogni voce deve avere un responsabile e, dove possibile, un listino. Le "spese varie" senza dettaglio sono il posto dove si nascondono i problemi.
5. Chi fa gli adempimenti?
CIN, SCIA, Questura, ISTAT, imposta di soggiorno, Certificazione Unica. Tutti, nessuno escluso, con le credenziali che restano tue e ti vengono consegnate ordinate.
6. Chi risponde agli ospiti, e in quanto tempo?
Di notte, nel weekend, in agosto. Un nome, un numero, un orario. "Ci pensiamo noi" non è una risposta.
7. Come gestite i danni?
Cauzioni, assicurazioni dei portali, polizza del gestore: chi paga una lavatrice rotta o un divano macchiato, e in quanto tempo lo sai.
8. Come decidete i prezzi?
Con quale strumento, con quale frequenza, con quale prezzo minimo. E se puoi vedere i prezzi del tuo calendario in qualsiasi momento.
9. Posso usare la casa?
Quante settimane l'anno, con quanto preavviso, e se nei periodi di alta stagione c'è una penale. Una risposta onesta è meglio di una vaga.
10. Come si esce?
Durata del contratto, preavviso, cosa succede alle prenotazioni già confermate, chi tiene l'annuncio e le recensioni. Un gestore che rende difficile andarsene ti sta dicendo qualcosa.
Due domande in più
- "Quante case gestite nella mia zona?" Non per il numero, ma per capire se ha davvero qualcuno sul posto.
- "Mi fate parlare con un proprietario?" La referenza migliore è un cliente che ha già visto dodici rendiconti.
Le nostre risposte
Le abbiamo scritte nella pagina Affida il tuo immobile, formule e percentuali comprese. Se ti manca qualcosa, chiedilo: rispondere a queste dieci domande è il minimo che un gestore deve fare.
Riferimenti normativi
- Artt. 1703 e segg. c.c. — il contratto di mandato, base giuridica del rapporto con il gestore
- Art. 4, cc. 5 e 5-bis, D.L. 50/2017 — obblighi degli intermediari: ritenuta e Certificazione Unica
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.