A Roma una casa in affitto breve può rendere bene. Può anche rendere poco, se i conti si fanno sul lordo e ci si dimentica di tutto quello che sta in mezzo. In questo articolo mettiamo in fila le voci, una per una, e le applichiamo a un esempio.
Da cosa dipende il guadagno
Tre numeri decidono quasi tutto: il prezzo medio a notte, le notti vendute in un anno e i costi che si portano via una fetta del lordo. Il primo lo conoscono tutti. Il secondo lo sottovalutano quasi tutti: a Roma la domanda c'è dodici mesi l'anno, ma tra un'occupazione del 55% e una del 75% c'è un terzo di fatturato in più, a parità di casa. Il terzo lo ignorano in molti, e poi si sorprendono quando arriva il bonifico.
I quartieri non valgono tutti uguale
Il centro storico tra Piazza Navona e Campo de' Fiori è la fascia più alta: prezzi a notte elevati e domanda costante, ma anche concorrenza fitta e case spesso piccole. Monti e la zona del Colosseo hanno un pubblico che cerca il quartiere "vero" e paga volentieri per un appartamento curato. Trastevere vive di serate e di famiglie in vacanza, con una stagionalità un po' più marcata. Prati è la scelta di chi vuole stare vicino al Vaticano con strade più ordinate: prezzi leggermente sotto il centro, occupazione molto regolare.
Fuori da queste zone l'affitto breve funziona ancora, ma il prezzo a notte scende più in fretta dell'occupazione: una casa a San Giovanni o a Testaccio si riempie, solo a cifre diverse.
Le voci che si portano via una parte del lordo
Commissioni dei portali
Airbnb, Booking e gli altri trattengono una percentuale su ogni prenotazione. A seconda del portale e dell'impostazione scelta, fra commissione e IVA si va da circa il 15% a quasi il 20% del lordo. Le prenotazioni dirette, dal sito del gestore, non la pagano: per questo contano.
Pulizie e biancheria
Ogni cambio ospite costa: pulizia, lavaggio e stiro della biancheria, consumabili. Nella maggior parte dei casi la pulizia viene addebitata all'ospite, ma la biancheria e la gestione del cambio restano un costo di chi affitta.
Utenze, manutenzione e piccole sorprese
Luce, gas, acqua, internet, condominio. Più la manutenzione ordinaria, che con dieci cambi al mese arriva prima che in una casa abitata da una sola famiglia: una lavatrice, un boiler, una serratura.
La commissione del gestore
Se affidi la casa a un property manager, la sua commissione si calcola in genere sull'incassato al netto dei portali. Sul mercato si va dal 15% al 25% più IVA: la nostra la trovi nella pagina Affida il tuo immobile, senza asterischi.
Le tasse
Per un privato con una o poche case la strada più comune è la cedolare secca: 21% sulla prima casa messa in affitto breve, 26% dalla seconda in poi. Ne parliamo nel dettaglio nell'articolo sulla cedolare secca.
Come si passa dal lordo al netto: la formula
- Lordo = prezzo medio a notte × notti vendute.
- Togli le commissioni dei portali: ottieni l'incassato.
- Togli la commissione del gestore (se c'è), calcolata sull'incassato.
- Togli i costi vivi: utenze, biancheria, manutenzione, condominio.
- Togli le tasse: cedolare secca o IRPEF, a seconda del tuo caso.
Quello che resta è il netto. È il numero che ti interessa, ed è quello che quasi nessuna "stima gratuita" ti mostra.
Un esempio, con numeri di comodo
I numeri qui sotto sono un esempio didattico, non una previsione per la tua casa e non il risultato di un nostro appartamento. Servono solo a far vedere come si muove la catena.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Lordo | 120 € a notte × 230 notti (63%) | 27.600 € |
| Commissioni portali | circa 16% | − 4.400 € |
| Incassato | 23.200 € | |
| Gestore | 18% + IVA sull'incassato | − 5.100 € |
| Costi vivi | utenze, biancheria, manutenzione | − 3.000 € |
| Cedolare secca 21% | sulla base imponibile che ti spetta | − 4.900 € circa |
| Netto indicativo | 10.000 € circa |
Su cosa si calcola esattamente la cedolare quando c'è un gestore che fa da sostituto d'imposta lo spieghiamo qui: cambia qualcosa, e vale la pena saperlo.
Affitto breve o affitto tradizionale?
Un 4+4 a canone libero nello stesso quartiere rende meno, ma non ha costi operativi, non ha vuoti e non chiede tempo. L'affitto breve può rendere sensibilmente di più, a patto che sia gestito bene: prezzi aggiornati, risposte rapide, casa sempre in ordine. Il vantaggio vero, però, è un altro: la casa resta tua. La usi quando vuoi, la vendi quando vuoi, cambi idea senza aspettare la scadenza di un contratto.
I cinque fattori che spostano il risultato
- La zona. Decide il prezzo a notte, e in parte la stagionalità.
- L'occupazione. Conta più del prezzo: dieci euro in meno a notte e venti notti in più all'anno fanno più fatturato.
- I prezzi dinamici. Un prezzo fisso tutto l'anno regala soldi nei weekend pieni e tiene vuota la casa nei periodi morti.
- La qualità dell'annuncio. Foto professionali, descrizione onesta, risposte entro pochi minuti: Airbnb e Booking premiano chi lavora così.
- Le recensioni. Si accumulano lentamente e valgono per anni. Una casa con cento recensioni da 4,9 si vende da sola.
Quello che il simulatore non sa
Un simulatore ragiona su medie di zona. Non vede se la tua casa ha un terrazzo, un ascensore, un piano terra buio o una ristrutturazione fatta bene. Per questo la cifra che ti diamo è sempre un intervallo, e prima di scrivere un numero in un contratto vogliamo vedere la casa.
Riferimenti normativi
- Art. 4, D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017) — definizione di locazione breve e regime fiscale
- Art. 1, c. 63, L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) — cedolare secca al 26% dalla seconda unità
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.