Chi ha una casa libera si trova davanti a due strade: un contratto lungo con un inquilino, oppure gli affitti brevi. Nessuna delle due è giusta in assoluto. Dipende dalla casa, da dove si trova e da quanto tempo e pazienza hai. Vediamo le differenze una per una.
Il rendimento
In una zona turistica o in una grande città, l'affitto breve gestito bene produce di solito un lordo sensibilmente superiore a un 4+4. Ma il lordo non è il netto: dal breve vanno tolte commissioni dei portali, pulizie, biancheria, utenze che paghi tu, manutenzione più frequente e, se c'è, la commissione del gestore. Dal lungo, quasi niente: il canone arriva pulito, le utenze le paga l'inquilino. Il confronto va fatto sul netto, e spesso la distanza si riduce, pur restando a favore del breve nelle zone buone.
I rischi
Affitto lungo: il rischio è concentrato in una persona. Un inquilino che smette di pagare può restare in casa a lungo, e lo sfratto costa tempo e denaro. Affitto breve: il rischio è spalmato su decine di ospiti l'anno, paganti in anticipo. Il problema non è la morosità ma la gestione: un mese di recensioni cattive si vede subito sul calendario.
Le tasse
- 4+4 a canone libero: cedolare secca al 21%.
- 3+2 a canone concordato: cedolare secca al 10%, nei Comuni dove è previsto, con un canone calmierato dagli accordi territoriali.
- Affitto breve: cedolare al 21% su una casa, 26% dalla seconda in poi; dalla quinta scatta l'impresa.
Il 10% del concordato è un vantaggio reale che va messo nel conto, soprattutto nelle città dove il canone concordato non è molto lontano da quello di mercato.
Il tempo
Un 4+4 chiede qualche ora l'anno. Un affitto breve chiede ore ogni settimana, oppure un gestore. Se il tuo tempo ha un valore, va messo in colonna come qualsiasi altro costo.
La libertà
È il punto che spesso decide. Con un 4+4 la casa non è tua per otto anni, salvo i casi di disdetta previsti dalla legge. Con l'affitto breve la usi quando vuoi, la vendi quando vuoi, la dai a un figlio quando serve. Per chi ha una casa di famiglia, o pensa di venderla entro qualche anno, questa differenza vale più di qualche punto di rendimento.
Quando conviene il lungo
- Zona con poca domanda turistica e buona domanda residenziale.
- Casa grande, in condominio poco tollerante, o senza possibilità di accoglienza in zona.
- Vuoi un'entrata fissa e zero pensieri, e non hai bisogno della casa per anni.
Quando conviene il breve
- Città d'arte, mare, lago, montagna, o quartieri centrali delle grandi città.
- Casa piccola o media, ben rifinita, facile da raggiungere.
- Vuoi tenerla disponibile per te o per la famiglia, o pensi di venderla.
- Hai tempo, oppure sei disposto a pagare qualcuno che ce l'abbia.
La domanda da farti
"Fra tre anni, questa casa voglio averla libera?" Se la risposta è sì, l'affitto breve è quasi sempre la scelta giusta, anche con un rendimento simile. Se la risposta è no, confronta i netti, non i lordi, e fai due conti sul canone concordato.
Riferimenti normativi
- L. 431/1998 — contratti di locazione abitativa: 4+4 a canone libero e 3+2 a canone concordato
- Art. 3, D.Lgs. 23/2011 (e art. 9, D.L. 47/2014) — cedolare secca al 21% e al 10% per il canone concordato
- Art. 4, D.L. 50/2017 e art. 1, c. 63, L. 213/2023 — locazioni brevi: cedolare al 21% e 26%
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.