"Per un weekend devo fare un contratto?" Sì e no. La legge non ti obbliga a registrarlo, ma un accordo scritto ti protegge. Vediamo cosa serve davvero.
Cos'è una locazione breve
Per la legge italiana è un contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da privati fuori dall'attività d'impresa, anche con servizi di pulizia e biancheria. Sopra i 30 giorni si entra nelle locazioni ordinarie, con regole diverse.
Registrazione: non serve
I contratti di locazione che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino sono esenti dall'obbligo di registrazione. Niente imposta di registro, niente bollo, niente modello RLI. Attenzione al dettaglio: 30 giorni con la stessa persona nell'anno. Se lo stesso ospite torna più volte e supera i 30 giorni totali, il contratto andrebbe registrato.
Serve comunque un contratto scritto?
Non è obbligatorio per legge, ma è una buona idea. Quando l'ospite prenota da Airbnb o Booking, la conferma di prenotazione con le condizioni accettate ha già il valore di un accordo: date, prezzo, regole della casa, politica di cancellazione. Per le prenotazioni dirette, invece, senza un documento scritto non hai niente in mano se qualcosa va storto.
Cosa deve contenere
- Le parti: chi affitta e chi prende in locazione, con documento.
- L'immobile: indirizzo, dati catastali, il CIN.
- Le date di arrivo e partenza, con gli orari.
- Il prezzo, con l'indicazione separata di pulizie e imposta di soggiorno, se le addebiti.
- La cauzione, se la chiedi, e come viene restituita.
- Il numero massimo di ospiti e le regole della casa: fumo, animali, feste, orari di silenzio.
- La cancellazione: cosa succede se l'ospite disdice.
- L'informativa privacy per i dati che raccogli, compresi quelli per la Questura.
Gli errori che vediamo spesso
- Chiamarlo "contratto turistico" e poi tenere l'ospite tre mesi: oltre i 30 giorni cambiano regole, registrazione e tasse.
- Dimenticare il CIN: dal 2024 va indicato in ogni annuncio e in ogni comunicazione.
- Far firmare un contratto e poi non comunicare gli ospiti alla Questura: il contratto non sostituisce Alloggiati Web.
- Incassare in contanti senza traccia: ai fini DAC7 e dei controlli, ogni incasso va dichiarato comunque.
Il nostro modello
Per le prenotazioni dirette conviene un contratto breve standard, in italiano e inglese, che l'ospite accetta online prima dell'arrivo, con gli stessi punti dell'elenco qui sopra. Se vuoi un modello da adattare alla tua casa, scrivici.
Riferimenti normativi
- Art. 4, c. 1, D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017) — definizione di locazione breve
- Art. 2-bis, Tariffa Parte II, D.P.R. 131/1986 — esenzione dalla registrazione per le locazioni non superiori a 30 giorni nell'anno
- Art. 1571 e segg. c.c. — la locazione nel codice civile
- Art. 13-ter, D.L. 145/2023 — obbligo di indicare il CIN
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.