C'è stato un tempo in cui un appartamento su Airbnb poteva "sfuggire". Non c'è più. Con la direttiva europea DAC7, recepita in Italia nel 2023, i portali trasmettono ogni anno all'Agenzia delle Entrate i dati di chi incassa. Ecco cosa sanno, e cosa fare.
Cos'è la DAC7
È una direttiva europea sulla cooperazione fiscale che obbliga le piattaforme digitali, Airbnb, Booking, Vrbo e simili, a raccogliere e comunicare alle autorità fiscali i dati dei venditori che operano tramite loro. Per gli affitti brevi "venditore" sei tu, il proprietario, o il gestore che incassa per tuo conto. L'Italia l'ha recepita con un decreto legislativo del 2023 e la prima comunicazione ha riguardato gli incassi del 2023.
Cosa comunicano, ogni anno
- Nome, cognome o ragione sociale, codice fiscale o partita IVA, indirizzo.
- L'IBAN su cui ricevi i pagamenti.
- Per ogni immobile: indirizzo e, dove disponibile, dati catastali.
- Il numero di prenotazioni e i giorni di locazione nell'anno.
- I corrispettivi incassati, trimestre per trimestre, e le commissioni e ritenute applicate.
La comunicazione arriva all'Agenzia entro il 31 gennaio dell'anno successivo. Se il portale non ha i tuoi dati fiscali, può bloccare i pagamenti o chiudere l'annuncio: per questo da un paio d'anni Airbnb e Booking insistono per avere il codice fiscale.
Cosa ci fa l'Agenzia delle Entrate
Incrocia. Il canone comunicato dal portale, la ritenuta versata, i redditi dei fabbricati dichiarati, il CIN. Se nel tuo 730 manca una casa che Airbnb dice di averti pagato, la lettera di compliance è questione di tempo. Non serve un'ispezione: basta un confronto fra tabelle.
Cosa fare per stare tranquilli
- Dichiara tutto quello che incassi, anche le prenotazioni dirette senza portale.
- Controlla che i dati fiscali su ogni portale siano corretti e intestati alla persona giusta: se la casa è di tua madre e l'annuncio è tuo, il reddito finisce dove non dovrebbe.
- Conserva le Certificazioni Uniche e gli estratti dei portali: sono la base del 730.
- Se affidi la casa a un gestore che incassa, è lui a comparire come venditore sui portali: chiedigli come vengono riportati i dati e chi rilascia la CU.
Una nota sulle verifiche
Dal 2026, con il regolamento europeo sugli affitti brevi, i portali trasmettono anche dati mensili sulle prenotazioni alle autorità nazionali, agganciati al CIN. La trasparenza è ormai totale: conviene farsene una ragione e organizzarsi di conseguenza.
Riferimenti normativi
- Direttiva (UE) 2021/514 (DAC7) — cooperazione amministrativa e obblighi delle piattaforme
- D.Lgs. 32/2023 — recepimento della DAC7 in Italia
- Art. 4, D.L. 50/2017 — comunicazione dei dati delle locazioni brevi e ritenuta
- Regolamento (UE) 2024/1028 — dati sulle locazioni brevi
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.