L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, ma la versa chi affitta. È un dettaglio che molti proprietari scoprono con la prima lettera del Comune. Ecco le regole che valgono in tutta Italia e le cose che, invece, cambiano da un Comune all'altro.
La regola nazionale
Ogni Comune capoluogo, turistico o città d'arte può istituire l'imposta di soggiorno. La legge nazionale fissa il quadro; il Comune decide con un proprio regolamento tariffe, esenzioni, numero massimo di notti e scadenze. Per questo non esiste "la" tariffa: esistono tante tariffe quanti sono i Comuni.
Dal 2020 il gestore della struttura è responsabile del versamento, con diritto di rivalsa sull'ospite. In pratica: la incassi all'arrivo, o la vedi trattenuta dal portale, e poi la riversi al Comune nei tempi previsti. Entro il 30 giugno di ogni anno va presentata anche una dichiarazione annuale con il riepilogo dell'anno precedente. Chi non versa o non dichiara risponde in proprio, con sanzioni e interessi.
Cosa decide ogni Comune
- La tariffa a persona per notte, spesso diversa per tipologia di struttura e a volte per stagione.
- Il tetto di notti consecutive oltre il quale non si paga più.
- Le esenzioni: quasi ovunque i minori sotto una certa età, i residenti, chi accompagna un malato ricoverato, le forze dell'ordine in servizio. L'età e i casi cambiano.
- Le scadenze delle comunicazioni e dei versamenti: mensili, trimestrali o annuali.
- Il portale da usare: le grandi città hanno piattaforme proprie, spesso collegate al sistema regionale delle presenze.
Prima di mettere una casa online, la pagina "imposta di soggiorno" del sito del Comune è una lettura obbligata.
Cosa fanno i portali
In molti Comuni Airbnb incassa l'imposta dall'ospite e la versa direttamente al Comune: in quel caso nelle tue comunicazioni devi comunque indicare le presenze, segnalando che l'imposta è stata versata dal portale. Booking, in genere, non la incassa: la riscuoti tu all'arrivo. Le prenotazioni dirette sono sempre a carico tuo. Per questo serve un registro, soggiorno per soggiorno, con ospiti, notti ed esenzioni.
Gli errori che costano di più
- Le esenzioni non applicate. Nella maggior parte dei portali comunali l'esenzione non è automatica: un bambino registrato senza il codice di esenzione viene conteggiato come pagante. Il controllo va fatto prima di ogni invio.
- Numeri diversi fra Questura, ISTAT e imposta. I Comuni incrociano sempre di più i dati. Se alla Questura hai comunicato quattro ospiti e al Comune due, prima o poi arriva una richiesta di chiarimenti.
- Pensare che "ci pensa Airbnb". Vale solo nei Comuni convenzionati e solo per le prenotazioni Airbnb. Il resto è tuo.
- La dichiarazione annuale dimenticata. È separata dai versamenti e le sanzioni per omissione sono le più alte.
Le sanzioni
Dipendono dal regolamento comunale, ma lo schema è simile ovunque: una percentuale sul versamento omesso o tardivo, una sanzione più alta per dichiarazione infedele e ancora di più per dichiarazione omessa, oltre agli interessi. Su un trimestre sono cifre piccole; su un anno intero di una casa in centro diventano una brutta lettera.
Come lo gestiamo noi
Ogni soggiorno viene registrato nel gestionale con composizione degli ospiti ed esenzioni. Da lì partono Questura, ISTAT e imposta di soggiorno con gli stessi numeri, così nessuna delle tre comunicazioni racconta una storia diversa dalle altre. Nel rendiconto mensile vedi l'imposta incassata e quella versata, voce per voce, Comune per Comune.
Riferimenti normativi
- Art. 4, D.Lgs. 23/2011 — istituzione dell'imposta di soggiorno e potestà regolamentare dei Comuni
- Art. 180, D.L. 34/2020 (conv. L. 77/2020) — il gestore come responsabile del pagamento; dichiarazione annuale
- Regolamento comunale del Comune dove si trova la casa — tariffe, esenzioni, tetto di notti e scadenze
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.