"Devo aprire la partita IVA?" è la domanda che ci fanno più spesso. La risposta corta: fino a quattro appartamenti no, non sei obbligato. La risposta vera è più interessante, perché in alcuni casi la partita IVA conviene anche a chi non è obbligato.
La soglia: più di quattro appartamenti
Dal 2021 la legge dice che chi destina all'affitto breve più di quattro appartamenti nello stesso anno si presume stia esercitando un'attività d'impresa. Da quel momento non sei più un privato che incassa canoni: sei un'impresa, con partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio, contributi INPS e SCIA come attività ricettiva.
Fino a quattro, invece, resti un privato e paghi la cedolare secca (21% su una casa, 26% sulle altre).
Attenzione ai servizi
La soglia non è l'unico confine. Un affitto breve è una locazione: consegni le chiavi e la casa pulita all'arrivo. Se durante il soggiorno offri servizi tipici di un albergo, colazione, cambio biancheria a metà soggiorno, pulizie giornaliere, non stai più affittando, stai gestendo una struttura ricettiva. E questo, anche con una sola casa, può far scattare l'obbligo di partita IVA.
Quando conviene aprirla anche se non sei obbligato
Qui ci affidiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius, che su questo tema ha costruito un'intera attività. Il ragionamento è questo: con la partita IVA in regime forfettario il reddito imponibile si calcola applicando ai ricavi un coefficiente del 40%. Su quel 40% paghi un'imposta del 5% per i primi cinque anni, poi del 15%. A questo si aggiungono i contributi INPS della gestione commercianti, ridotti del 35% per chi è in forfettario, e azzerati in alcuni casi, per esempio se hai già un lavoro dipendente a tempo pieno.
In pratica: su 100 euro di ricavi, con la cedolare ne versi 21 o 26; con il forfettario l'imposta si calcola su 40 e può scendere a pochi euro, contributi a parte. Il risultato cambia molto in base alla tua situazione personale, ed è proprio per questo che va calcolato, non intuito. Il tetto per restare nel forfettario è di 85.000 € di ricavi l'anno.
Cosa comporta avere la partita IVA
- Codice ATECO dedicato alle locazioni brevi o alle strutture ricettive, a seconda dell'attività.
- SCIA al Comune (SUAP) come attività imprenditoriale e aggiornamento del CIN.
- Iscrizione alla Camera di Commercio e alla gestione commercianti INPS.
- Fatturazione elettronica, anche se in forfettario non applichi l'IVA.
- Un commercialista che segua la pratica: non è un costo da risparmiare.
Il nostro consiglio
Se hai una casa e nessuna intenzione di prenderne altre, la cedolare va benissimo. Se ne hai due o tre, oppure stai pensando di investire, fai fare un confronto vero fra cedolare e forfettario: in molti casi la differenza è di migliaia di euro l'anno. Per questo tipo di analisi rimandiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius: è il suo lavoro, ed è bravo.
Riferimenti normativi
- Art. 1, c. 595, L. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) — presunzione di impresa oltre quattro appartamenti
- Art. 4, D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017) — definizione di locazione breve
- Art. 1, cc. 54-89, L. 190/2014 — regime forfettario
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.