Per anni il self check-in è stato la normalità: codice, key box, ospite che entra da solo. Dal novembre 2025 non è più così semplice. Qui raccontiamo cosa è successo e cosa vale oggi, senza allarmismi e senza far finta che il tema sia chiuso.
Cosa è successo, in ordine
- 18 novembre 2024. Il Ministero dell'Interno pubblica una circolare: l'identificazione degli ospiti prevista dal Testo unico di pubblica sicurezza va fatta di persona, controllando che chi entra sia la persona del documento. Raccogliere le foto dei documenti online e mandare un codice non basta.
- Maggio 2025. Il TAR del Lazio, su ricorso delle associazioni dell'extralberghiero, annulla la circolare. Per qualche mese il self check-in torna possibile.
- 21 novembre 2025. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9101, ribalta il TAR e rimette in vigore la circolare. È la situazione attuale.
Cosa vale oggi
- L'ospite va identificato all'arrivo, verificando che corrisponda al documento. Poi i dati vanno comunicati alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore.
- Consegnare l'accesso senza nessun controllo visivo, con una key box o un codice inviato a distanza, non è conforme.
- Le key box in sé non sono vietate da una legge nazionale: il problema è usarle come unico modo di accoglienza. Alcuni Comuni però le vietano sullo spazio pubblico: a Milano dal 2026 non si possono fissare a pali, cancelli e recinzioni, con multa e rimozione; a Firenze sono vietate nell'area UNESCO con sanzione di 400 euro.
La zona grigia: il video
Qui serve onestà. La sentenza del Consiglio di Stato non esclude in modo categorico un riconoscimento in videocollegamento in tempo reale, per esempio tramite videocitofono, ma lascia intendere che per renderlo pienamente legittimo servirebbe una norma di legge. Alcuni commentatori lo considerano ammesso, altri no. La nostra lettura, prudente: il video in diretta è una soluzione difendibile quando l'identificazione di persona è impossibile, ma non è una certezza e non va usata come regola per tutti gli arrivi. Nel dubbio, una persona sul posto resta la strada sicura.
Cosa non cambia
La comunicazione alla Questura entro 24 ore c'era prima e c'è ancora. Il CIN, i rilevatori di gas e gli estintori pure. Il self check-in non ha mai esonerato da niente: ha solo reso più comoda la consegna delle chiavi.
Come organizzarsi
- Una persona in zona. Un referente che possa accogliere l'ospite o raggiungerlo in pochi minuti è la soluzione che regge in qualsiasi interpretazione.
- Orari di arrivo chiari. Una fascia di check-in definita rende l'accoglienza di persona sostenibile anche con molte case.
- Serrature smart, ma dopo il riconoscimento. Il codice si attiva solo quando l'identità è stata verificata: comodità per l'ospite, regola rispettata.
- Niente key box sulla strada dove il Comune le vieta, e comunque mai come unico sistema.
Cosa facciamo nelle case che gestiamo
Ci adeguiamo alla regola in vigore nel Comune dove si trova la casa: identificazione all'arrivo, comunicazione alla Questura entro 24 ore, nessuna key box dove è vietata. Il tema è in movimento e le associazioni di categoria stanno proponendo una procedura standard al legislatore: appena cambia qualcosa, aggiorniamo questa pagina.
Riferimenti normativi
- Art. 109, R.D. 773/1931 (TULPS) — identificazione e comunicazione degli alloggiati
- Art. 19-bis, D.L. 113/2018 (conv. L. 132/2018) — estensione degli obblighi alle locazioni brevi
- Circolare del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024 — identificazione de visu
- Consiglio di Stato, sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025 — riforma della decisione del TAR Lazio, circolare di nuovo efficace
Le norme cambiano: i riferimenti sono aggiornati alla data indicata in alto. Per il tuo caso specifico parla con il tuo commercialista; per gli affitti brevi noi ci appoggiamo a Lorenzo Stagno, BnB Tax Genius.